إدارة الإسكان الفيدرالية

إرث الإدارة

كذلك، ساهم إنشاء إدارة الإسكان الفيدرالية بنجاح في زيادة حجم سوق الإسكان. ارتفعت نسبة ملكية المنازل من 40% في ثلاثينيات القرن العشرين إلى 61% و65% في سنة 1995. وبلغت ذروتها عند قرابة 69% في سنة 2005، بالتزامن مع ذروة فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة. وبحلول عام 1938، أي بعد أربع سنوات فقط من بدء عمل إدارة الإسكان الفيدرالية، أصبح بالإمكان شراء منزل بدفعة أولى لا تتجاوز 10% من سعر الشراء. أما النسبة المتبقية البالغة 90% فكانت تُغطى بقرض عقاري مؤمّن من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية، مدته 25 عامًا، ويُسدد ذاتيًا. بعد الحرب العالمية الثانية، ساعدت إدارة الإسكان الفيدرالية في تمويل منازل للمحاربين البيض العائدين وعائلاتهم. كما ساهمت في شراء منازل للعائلات المفردة والمتعددة الأسر. وفي خمسينيات وستينيات وسبعينيات القرن العشرين، ساهمت إدارة الإسكان الفيدرالية في إطلاق إنتاج ملايين الوحدات السكنية المملوكة للقطاع الخاص لكبار السن وذوي الاحتياجات الخاصة وذوي الدخل المحدود في الولايات المتحدة. عندما هدد التضخم المتصاعد وتكاليف الطاقة المرتفعة بقاء آلاف المباني السكنية الخاصة في سبعينيات القرن الماضي، ساهم التمويل الطارئ الذي قدمته إدارة الإسكان الفيدرالية في الحفاظ على استمرارية العقارات المتعثرة. وفي ثمانينيات القرن نفسه، عندما لم يكن الاقتصاد يدعم زيادة عدد مالكي المنازل، ساعدت إدارة الإسكان الفيدرالية في تثبيت الأسعار المتراجعة، مما مكّن الراغبين في امتلاك منازل من الحصول على التمويل عندما انسحبت شركات التأمين العقاري الخاصة من الولايات المنتجة للنفط. [فشل التحقق] ويمكن ملاحظة أكبر آثار إدارة الإسكان الفيدرالية بين الأقليات وفي المدن. يقع ما يقرب من نصف أعمال إدارة الإسكان الفيدرالية في المناطق الحضرية في المدن المركزية، وهي نسبة أعلى بكثير من نسبة القروض التقليدية. كما تُقرض إدارة الإسكان الفيدرالية نسبة أعلى من الأمريكيين من أصل أفريقي والأمريكيين من أصل إسباني، فضلًا عن المقترضين الأصغر سنًا ذوي القدرة الائتمانية المحدودة، مما ساهم في زيادة ملكية المنازل بين هذه الفئات. ومع نضوج أسواق رأس المال في الولايات المتحدة على مدى عدة عقود، انخفض تأثير إدارة الإسكان الفيدرالية. في عام 2006، شكلت قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أقل من 3% من إجمالي القروض الممنوحة في الولايات المتحدة. وفي السنة المالية 2019، بلغت نسبة قروض الرهن العقاري المؤمن عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية 11.41% من إجمالي قروض الرهن العقاري السكني للعائلات من حيث القيمة الدولارية. وكانت 82.84% من قروض الرهن العقاري للعائلات المؤمن عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية في السنة المالية 2019 مخصصة لمشتري المنازل لأول مرة. وبشكل عام، شكلت الأقليات 36.24% من مقترضي قروض الرهن العقاري لشراء المنازل من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية في عام 2018، مقارنةً بنسبة 19.94% من خلال قنوات الإقراض التقليدية.

أصول الصفقة الجديدة

من جهة ثانية، خلال فترة الكساد الكبير، أفلست الكثير من البنوك، مما أدى إلى انخفاض حاد في قروض الإسكان وملكية المنازل . في ذلك الوقت، كانت أغلب قروض الرهن العقاري قصيرة الأجل (من ثلاث إلى خمس سنوات)، بدون سداد أقساط ، وبنسبة قرض إلى قيمة (LTV) أقل من ستين بالمائة. حال هذا دون تمكّن الكثير من الأسر العاملة والمتوسطة الدخل من امتلاك منازل. أجبرت الأزمة المصرفية في ثلاثينيات القرن العشرين جميع المقرضين على استرداد قروض الرهن العقاري المستحقة؛ إذ لم يكن إعادة التمويل متاحًا، وعجز الكثير من المقترضين، الذين أصبحوا عاطلين عن العمل، عن سداد أقساط الرهن العقاري. ونتيجة لذلك، تم الحجز على الكثير من المنازل، مما أدى إلى انهيار سوق الإسكان. استردت البنوك ضمانات القروض (المنازل المحجوزة)، لكن انخفاض قيمة العقارات أدى إلى نقص نسبي في الأصول. في عام 1934، أُعيد هيكلة النظام المصرفي الفيدرالي. أنشأ قانون الإسكان الوطني لعام 1934 إدارة الإسكان الفيدرالية، بهدف تنظيم سعر الفائدة وشروط الرهون العقارية المؤمن عليها. قبل إنشاء إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، كانت الكثير من قروض الرهن العقاري من نوع "الرهون البالونية" التي تتطلب دفعات كبيرة في نهاية مدة القرض، والتي كانت تتراوح عادةً بين 5 و10 سنوات. وللحصول على قرض رهن عقاري، كان على الأفراد دفع دفعة أولى كبيرة تتراوح بين 30 و50%. مع القروض الجديدة المضمونة من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية، أصبح الأفراد بحاجة إلى دفعة أولى منخفضة تصل إلى 10% فقط، وارتفعت مدة سداد الرهن العقاري من 5-10 سنوات إلى 20-30 سنة. في سنة 1934، عيّنت إدارة الإسكان الفيدرالية حديثة التأسيس هومر هويت كبيرًا لخبراء اقتصاديات الأراضي لوضع أول معايير الاكتتاب الخاصة بها، والتي أدت إلى سياسة التمييز العنصري في الإقراض.

تأمين الرهن العقاري

من جهة ثانية، منذ عام 1934، قامت إدارة الإسكان الفيدرالية و وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بتأمين ما يقرب من 50 مليون قرض عقاري سكني. وتضم محفظة إدارة الإسكان الفيدرالية في الوقت الحالي قرابة 8.5 مليون قرض عقاري مؤمّن للأسر المعيشية، وأكثر من 11,000 قرض عقاري مؤمّن للمباني متعددة الأسر، وأكثر من 3,900 قرض عقاري للمستشفيات ومرافق الرعاية السكنية.

التمييز العنصري في الإسكان

• أنظر كذلك
• جيني ماي
• صفقة جديدة
• ليفيت تاون
• تأمين الرهن العقاري
• مراجع
• للمزيد من القراءة
• Sources
• روابط خارجية

من جانب آخر، وضعت إدارة الإسكان الفيدرالية معايير منح قروض الرهن العقاري التي ميزت بدرجة كبيرة ضد الأحياء التي تسكنها الأقليات. فبين عامي 1945 و1959، لم يحصل الأمريكيون من أصل أفريقي إلا على أقل من 2% من إجمالي قروض الإسكان المؤمن عليها فيدراليًا. ومع تزايد أهمية التأمين المدعوم على الرهن العقاري في سوق الإسكان، انخفضت أسعار المنازل في أحياء الأقليات داخل المدن بشكل حاد. كما كانت معدلات الموافقة على القروض للأقليات منخفضة بنفس القدر. بعد عام 1935، وضعت هيئة الإسكان الفيدرالية مبادئ توجيهية لتوجيه مستثمري الرهن العقاري من القطاع الخاص بعيدًا عن مناطق الأقليات. وقد جُرِّمت هذه الممارسة، المعروفة باسم "التمييز العنصري في الإسكان "، بموجب قانون الإسكان العادل لعام 1968. ولا يزال للتمييز العنصري في الإسكان آثار طويلة الأمد على مجتمعات الأقليات. ولا يزال إرث التمييز العنصري في الإسكان محسوسًا حتى اليوم، إذ يُعد مسؤولًا عن فجوة الثروة الحديثة بين الأمريكيين من أصل أفريقي والأمريكيين البيض.

تأمين الرهن العقاري التابع لإدارة الإسكان الفيدرالية

وعلى صعيد آخر، اليوم 46% من جميع المشترين للمنزل للمرة الأولى يستعملون قروض إدارة الإسكان الفيدرالية 1 من بين 16 مستعار قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية لديه درجة ائتمانية أقل من 600 و متوسط درجة ائتماني مستعار قرض إدارة الإسكان الفيدرالية للمرة الأولى هو 677. المشترون للمرة الأولى من المنزل استعملوا 82 في المائة من جميع قروض شراء إدارة الإسكان الفيدرالية 23 في المائة من المشترين في المنازل يستعملون قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية وكذلك 28 في المائة مشترين في المنازل 37 و أصغر استخدام قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية 13% من المشترين و 24% من المشترون دون سن 37 سنة قالوا أن هذه هي المهمة الأكثر صعوبة. متوسط مبلغ الدفع الأول هو 6،624 دولار. متوسط معدل الدين إلى الدخل للمقرضين في إدارة الإسكان الفيدرالية 40.34%. متوسط مبلغ قرض إدارة الإسكان الفيدرالية هو 191،650 دولار. الحد الأدنى من درجة الائتمان المطلوبة لقرض من إدارة الإسكان الفيدرالية مع دفع أولى بنسبة 10 في المئة هو 500.

من جهة ثانية، تتضمن مدفوعات التأمين على قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) جزأين: قسط التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا (UFMIP) والقسط السنوي الذي يُدفع شهريًا - وهو التأمين المتبادل على الرهن العقاري (MMI). يُعدّ قسط التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا (UFMIP) دفعة إلزامية، ويمكن دفعها نقدًا عند إتمام عملية الشراء أو تمويلها ضمن القرض. إذا حصل شخص ما على قرض عقاري نموذجي لمدة 30 عامًا، فسيكون قسط التأمين السنوي كما يلي: إذا كان مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من أو تساوي 95%، فسيكون قسط التأمين السنوي 80 نقطة أساس (0.80%). أما إذا كان مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 95%، فسيكون قسط التأمين السنوي 85 نقطة أساس (0.85%). إذا كان مبلغ القرض الأساسي أكبر من 625,500 دولار أمريكي، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من أو تساوي 95%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP) سيكون 100 نقطة أساس (1.00%). أما إذا كان مبلغ القرض الأساسي أكبر من 625,500 دولار أمريكي، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 95%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP) سيكون 105% (1.05%). أما مشتري المنازل القادرون على سداد قروضهم بشكل أسرع، والذين يرغبون في رهن عقاري لمدة 15 عامًا، فسيكون لديهم أقساط تأمين على الرهن العقاري أقل، كما يلي: إذا كان مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625,500 دولار أمريكي، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من أو تساوي 90%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP) سيكون 45 نقطة أساس (0.45%). أما إذا كان مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625,500 دولار أمريكي، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 90%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP) سيكون 70 نقطة أساس (0.70%). إذا كان مبلغ القرض الأساسي أكثر من 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة أقل من أو تساوي 78%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري سيكون 45 نقطة أساس (0.45%). أما إذا كان مبلغ القرض الأساسي أكثر من 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة تتراوح بين 78.01% و90%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري سيكون 70 نقطة أساس (0.70%). وإذا كان مبلغ القرض الأساسي أكثر من 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة أكبر من 90%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري سيكون 95 نقطة أساس (0.95%). بالنسبة للقروض التي تحمل أرقام ملفات إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) المُخصصة في أو بعد 3 يونيو 2013، ستقوم إدارة الإسكان الفيدرالية بتحصيل قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP)، وهو القسط الذي يدفعه المقترضون على قروضهم. ويكون ذلك على النحو التالي: إذا كانت مدة القرض أقل من أو تساوي 15 عامًا، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من أو تساوي 78%، ولم يكن هناك قسط تأمين سنوي على الرهن العقاري (MIP) سابقًا، فإن مدة السداد الجديدة هي 11 عامًا. وإذا كانت مدة القرض أقل من أو تساوي 15 عامًا، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تتراوح بين 78.01% و90%، وتم إلغاء القسط سابقًا عند نسبة 78%، فإن مدة السداد الجديدة هي 11 عامًا. أما إذا كانت مدة القرض أقل من أو تساوي 15 عامًا، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكثر من 90%، وتم سداد القسط سابقًا عند انتهاء مدة القرض، فلا يطرأ أي تغيير. عندما تتجاوز مدة السداد الجديدة 15 عامًا، وتكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من أو تساوي 70%، وكانت مدة السداد السابقة 5 سنوات، فإن مدة السداد الجديدة هي 11 عامًا. وعندما تتجاوز مدة السداد الجديدة 15 عامًا، وتكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بين 78.01% و90%، وكانت مدة السداد السابقة 78% و5 سنوات، فإن مدة السداد الجديدة هي 11 عامًا. وعندما تتجاوز مدة السداد الجديدة 15 عامًا، وتكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 90%، وكانت مدة السداد السابقة 78% و5 سنوات، فإن مدة السداد الجديدة هي مدة القرض. تبلغ قيمة قسط التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا في الوقت الحالي 1.75% من قيمة القرض الأساسية. وينطبق هذا بغض النظر عن مدة السداد أو نسبة القرض إلى القيمة.

تاريخ الإدارة

وفي السياق ذاته، تولى إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) المفوض الفيدرالي للإسكان ريموند إم. فولي من عام 1945 إلى عام 1947 ، ثم فرانكلين دي. ريتشاردز من عام 1947 إلى عام 1952. وفي سنة 1954، عُيّن نورمان بي. ماسون مفوضًا فيدراليًا للإسكان.

الدفعة المقدمة من إدارة الإسكان الفيدرالية

وفي السياق ذاته، قد يأتي الدفع المقدم للمقترض من مصادر متعددة. ويمكن استيفاء شرط الـ 3.5% من خلال استخدام المقترض لأمواله الخاصة أو تلقيه هدية مؤهلة من أحد أفراد الأسرة أو أي مصدر مؤهل آخر.